В недавнем отчете под названием «Ипотечные кредиты стали проще» справедливо отмечается, что наличие правильного ориентира может помочь вам сэкономить больше и быстрее погасить кредит. И в текущем цикле процентных ставок эта разница начинает проявляться.
Подписывайтесь на нас
Никаких послаблений по ипотечным кредитам EMI, несмотря на снижение ставки РЕПО? Вот скрытая причина, по которой Резервный банк Индии в этом году трижды снижал ставку РЕПО, снизив ее на целый процентный пункт. В результате ставки по ипотечным кредитам упали ниже 8%, чего мы не видели с 2022 года. Но, несмотря на эти сокращения, не все видят разницу в своих показателях EMI.
Если выплата по вашему кредиту не изменилась, возможно, пришло время обратить внимание на ориентир, к которому привязан ваш кредит. От этой детали зависит, выиграете ли вы от снижения ставок или полностью их упустите.
Что такое ориентир и почему он имеет значение?
Ориентир — это стандартизированная ставка, к которой привязан ваш ипотечный кредит. Кроме того, банк добавляет фиксированный спред, основанный на таких факторах, как ваш доход, размер кредита и кредитный рейтинг. Конечная процентная ставка, которую вы платите, представляет собой сумму базовой ставки и спреда.
Итак, почему это важно? Потому что ваш базовый показатель определяет, насколько быстро и в полном объеме ваш кредитор примет решение о снижении процентной ставки. Например, кредиты, связанные с РЕПО, как правило, быстро отражают изменения. Они предназначены для автоматической и частой корректировки, поэтому заемщики получают выгоду без задержек.
В недавнем отчете под названием «Ипотечные кредиты стали проще» справедливо отмечается, что наличие правильного ориентира может помочь вам сэкономить больше и быстрее погасить кредит. И в текущем цикле процентных ставок эта разница начинает проявляться.
Как менялись ориентиры с годами
До 2016 года большинство ипотечных кредитов были привязаны к базовой ставке, что давало банкам много возможностей для определения процентных ставок. Затем появился MCLR, который был введен для повышения прозрачности расчета ставок. Хотя ставки MCLR были привязаны к сделке РЕПО, все еще существовала неопределенность в том, как они оценивались. Наконец, в 2019 году RBI подтолкнул кредиторов к внедрению схем процентного ценообразования, которые были напрямую привязаны к внешним ориентирам, главным образом к ставке РЕПО, для всех новых кредитов с плавающей процентной ставкой.
По состоянию на декабрь 2024 года, согласно данным RBI, 60,4% ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой привязаны к ставке РЕПО. Но значительное число заемщиков, около 35,6%, по-прежнему пользуются MCLR и 2% — базовой ставкой. Это означает, что более трети заемщиков могут упустить возможность более быстрой передачи процентных ставок.
Не все критерии одинаковы
Если ваш кредит связан с репо (через EBLR, RLLR или RBLR в рублях), любое изменение ставки репо отражается автоматически. Банки обязаны вносить любые изменения в процентную ставку в течение трех месяцев, поэтому, когда ставка РЕПО снижается на 100 базисных пунктов, ваша ставка также может снизиться на столько же в течение квартала.
Для корректировки кредитов, связанных с MCLR, требуется больше времени. Если перерасчет происходит только раз в 6-12 месяцев, то для отражения любых выгод от снижения ставки в вашем EMIS может потребоваться время. Снижение также может быть меньшим, поскольку MCLR основывается на внутренних расчетах затрат кредитора.
Кредиты, по-прежнему привязанные к базовой ставке, выдаются еще медленнее и не корректируются автоматически. Решение о том, снижать ли вашу ставку и когда, полностью зависит от кредитора. Если ваш кредит все еще выдается по этой системе, возможно, пришло время рассмотреть возможность перехода.
Почему так важен ваш кредитный рейтинг?
Поскольку ставка РЕПО сейчас снизилась до 5,5%, многие заемщики с кредитами, привязанными к условиям РЕПО, пользуются более низкими процентными ставками, более короткими сроками погашения или и тем, и другим. Другие, особенно те, у кого MCLR или базовая ставка, могут по-прежнему выплачивать проценты по ставкам около 9% или выше.
Вот краткое сравнение. Заем в размере 55 лакхских йен под 9,25% (MCLR на 1 год + спред 0,25%) сроком на 20 лет будет иметь приблизительный EMI в размере 50 372 йен. В отличие от этого, кредит с привязкой к сделке РЕПО, скорректированный после недавнего снижения ставки на уровне 7,35% на ту же сумму и срок действия, имеет приблизительный EMI в размере 43 084 йен. Это означает ежемесячную экономию более 6500 йен и общую экономию на процентах в размере почти 15,76 лакхских йен за весь срок действия кредита.
Не игнорируйте спред
Даже если ваш кредит связан с операцией РЕПО, ваша процентная ставка также включает спред. Эта часть не меняется. Если у вас высокий спред, снижение ставки по сделкам РЕПО может не привести к существенному снижению ставки. Допустим, ваш кредитор установил спред в размере 3,00%, который остается фиксированным на протяжении всего срока действия кредита. Если ваша общая ставка по-прежнему остается высокой, вы можете запросить снижение в своем банке или рефинансировать у кредитора, предлагающего более выгодные условия.
Как проверить и что делать
Вы найдете свой ориентир в письме о выдаче разрешения на получение кредита или через мобильное приложение вашего банка или онлайн-портал. Если вы все еще пользуетесь MCLR или базовой ставкой, спросите о переходе на ставку, привязанную к РЕПО. Если ваш банк не предлагает выгодных условий, разумнее всего перевести остаток средств другому кредитору.
Снижение процентных ставок полезно только в том случае, если оно отражается на вашем кредите. Если ваш базовый показатель устарел или спред высок, вы, скорее всего, платите больше, чем нужно. В условиях снижения процентных ставок стоит пересмотреть условия кредитования. Небольшой чек сегодня может означать большую экономию завтра и сделать вас на шаг ближе к дому, свободному от долгов.Автор статьи — генеральный директор, BankBazaar.com
Отказ от ответственности: Выраженные мнения являются личными и не отражают официальную позицию или политику компании FinancialExpress.com. Воспроизведение этого контента без разрешения запрещено.
