В отличие от ипотечного кредитования, такая рассрочка не предусматривает, к примеру, кредитных каникул. Банк гражданину может не дать кредит на погашение рассрочки. Нет гарантии, что одна и та же квартира не будет продана дважды разным людям.
ЦБ обратил внимание на широкое распространение практики продажи застройщиками жилья физлицам по договорам, условиями которых предусмотрена оплата в рассрочку. Рассрочка от застройщика может нести риски как для граждан, так и для самих застройщиков и банков.
Как снежный ком
Граждане, приобретая жильё в рассрочку, не оценивают свои собственные финансовые возможности, а также застройщик, когда предоставляет такой финансовый инструмент, не обязан анализировать финансовое состояние клиента. В итоге клиент, у которого недостаточно средств для погашения рассрочки, обращается в банк за ипотечным кредитом. Банк может отказать в таком кредитовании, поскольку увидит низкую платежеспособность гражданина. В случае получения ипотечного кредита платеж по нему оказывается выше, чем планировалось.
В том числе и потому, что программы рассрочки от застройщика зачастую связаны с завышением стоимости приобретаемого жилья. А при самом плохом сценарии это жилье невозможно продать по той же цене, по которой оно приобретено. В итоге даже после продажи такого жилья гражданин не может рассчитаться с долгами.
Закон не защитит
В случае появления каких-то временных финансовых трудностей у граждан, воспользовавшихся рассрочкой, нет законодательной защиты. Например, им недоступен такой инструмент, как ипотечные кредитные каникулы. То есть, в случае временных сложностей платежи по рассрочке всё равно должны вноситься по графику, и в отличие от ипотечного кредитования, отложить выплаты невозможно. При этом даже при небольших просрочках платежей по рассрочке от застройщика гражданину могут быть начислены штрафные санкции, появляется риск потери жилья.
Кроме того, для погашения рассрочки от застройщика не могут быть использованы средства, полученные в качестве господдержки семей, имеющих детей.
ЦБ отметил ещё один очень важный нюанс. С рассрочкой жильё может продаваться по предварительному договору купли-продажи. То есть, право собственности сразу к гражданину не переходит, и поэтому есть риск двойных продаж одного и того же объекта. Не исключены и другие неприемлемые практики со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов.
Также ЦБ отметил, что в случае банкротства физлицо может столкнуться с невозможностью возврата средств, ранее уплаченных для погашения рассрочки от застройщика без использования счетов эскроу.
Риски для бизнеса
Сами же застройщики могут столкнуться с ростом просроченной задолженности физлиц по рассрочкам. Поскольку застройщики сами кредитуются, то у них могут возникнуть сложности с платежами по кредитам, предоставленным банками.
Соответственно, банки также берут на себя определённые риски. В этой связи ЦБ выдал кредитным организациям ряд рекомендаций. В частности, банкам неплохо бы запрашивать у застройщика обширный спектр информации о рассрочках, включая объёмы предоставленных рассрочек, объёмы просроченной задолженности, правила оценки финансового положения физлиц – получателей рассрочки, действующие у застройщика.
Если доля продаж жилья в рассрочку является существенной, то на этот случай ЦБ посоветовал банкам снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика или категорию качества суды. ЦБ также сообщил, что работает над проектом нормативного акта, устанавливающего особый порядок формирования банками резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным застройщикам вообще и застройщикам, предоставляющим рассрочки, в частности (письмо от 09.06.2025 N ИН-03-35/88).
